Wohnung verkaufen: Eigentumswohnung in Düsseldorf mit oder ohne Makler

Was ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung anders als beim Haus?

Beim Verkauf einer Wohnung verkaufen Sie Sondereigentum an Ihrer Wohnung zusammen mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück (§ 3 WEG). Für jede Wohnung gibt es ein eigenes Wohnungsgrundbuch; dazu gehören der Aufteilungsplan und die Bescheinigung über die Abgeschlossenheit (§ 7 WEG).

Der Käufer tritt in eine bestehende Gemeinschaft ein. Vereinbarungen der Eigentümer wirken gegen ihn nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind; Beschlüsse gelten dagegen auch ohne Eintragung (§ 10 Abs. 3 WEG). Deshalb wollen Käufer und Banken die Protokolle der Versammlungen sehen: Dort steht, was beschlossen ist und was auf sie zukommt.

Zwei Unterschiede helfen Ihnen. Die Stadt Düsseldorf hat beim Verkauf einer Eigentumswohnung kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Und der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, liegt also vielleicht schon vor: Fragen Sie zuerst den Verwalter danach. Ein Vorkaufsrecht kann aber Ihr Mieter haben, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug umgewandelt wurde; mehr dazu unter vermietete Wohnung verkaufen.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauchen Käufer?

Käufer brauchen die Unterlagen, die Rechte, Kosten und Rücklagen der Gemeinschaft zeigen. Die Begriffe „Teilungserklärung“, „Gemeinschaftsordnung“ und „Hausgeld“ kommen im Wohnungseigentumsgesetz übrigens nicht vor; es sind Begriffe aus der Praxis, die jeder Verwalter kennt.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung: Was gehört zu Ihrer Wohnung, welche Sondernutzungsrechte gibt es, wie werden Kosten verteilt?
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf; daraus ergeben sich die monatlichen Vorschüsse, in der Praxis Hausgeld genannt (§ 28 WEG)
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage; eine angemessene Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, einen Mindestbetrag nennt das Gesetz nicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, besonders zu beschlossenen Sanierungen und Sonderumlagen
• Energieausweis des Gebäudes (§ 79 GModG, früher GEG), Grundrisse und Wohnflächenangabe

Fordern Sie fehlende Unterlagen früh beim Verwalter an. Kosten werden in der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen verteilt, wenn nichts anderes beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG); diese Verteilung erklärt Käufern, warum Ihr Hausgeld so hoch ist, wie es ist.

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Nur wenn das in der Gemeinschaftsordnung vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann vereinbart werden, dass die Veräußerung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf, meist des Verwalters. Solche Beschränkungen müssen im Wohnungsgrundbuch ausdrücklich eingetragen sein (§ 7 Abs. 3 WEG).

Versagt werden darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund. Fehlt sie, sind Kaufvertrag und Übertragung unwirksam, „solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist“ (§ 12 Abs. 3 WEG). Die Eigentümer können die Beschränkung per Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG).

Praktisch heißt das: Prüfen Sie den Grundbuchauszug vor der Vermarktung. Steht dort eine Veräußerungsbeschränkung, holt der Notar die Zustimmung nach dem Termin ein, und Sie planen die Zeit dafür ein. Sprechen Sie den Verwalter vorher an, damit er weiß, dass ein Verkauf kommt.

Wohnung verkaufen ohne Makler: Was müssen Sie selbst erledigen?

Ohne Makler übernehmen Sie alle Aufgaben selbst, und die gesetzlichen Pflichten bleiben dieselben. Den Energieausweis müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Jede Anzeige in kommerziellen Medien braucht die Pflichtangaben aus dem Ausweis (§ 87 GModG). Fehlen sie, droht ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG).

Den Kaufvertrag entwirft und beurkundet der Notar. Wenn Sie die Rechte des Käufers bei Mängeln ausschließen, gilt das nicht für Mängel, die Sie arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Sagen Sie also offen, was Sie über Feuchtigkeit, Schäden oder Streit in der Gemeinschaft wissen.

Mit Makler braucht der Maklervertrag bei Wohnungen Textform (§ 656a BGB), und die Provision ist zwischen Käufer und Verkäufer nach festen Regeln zu teilen. Was das kostet, steht unter Immobilie verkaufen: Kosten.

Was ist eine Eigentumswohnung in Düsseldorf wert?

Einen ersten Anhalt geben die amtlichen Immobilienrichtwerte, den Wert Ihrer Wohnung ersetzen sie nicht. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen sie auf BORIS.NRW für ein Normobjekt, bei Eigentumswohnungen 60 bis 120 m² Wohnfläche. Für ausgewählte Düsseldorfer Stadtteile ergeben sich zum Stichtag 1. Januar 2026 diese Werte:

Ihre Wohnung kann deutlich darüber oder darunter liegen: Baujahr, Etage, Zustand, Balkon, Stellplatz, Rücklage und Hausgeld verändern den Preis. Deshalb sehen wir uns jede Wohnung an, bevor wir einen Angebotspreis vorschlagen. Diese Einschätzung ist eine Markteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Zum Markt insgesamt: Der Gutachterausschuss zählte für 2025 in Düsseldorf 3.250 Kaufverträge über Eigentumswohnungen, 19 Prozent mehr als im Vorjahr (Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, S. 20 und 22). Wie Sie aus solchen Zahlen einen Angebotspreis ableiten, steht unter Immobilien verkaufen in Düsseldorf.

Können Sie eine Wohnung trotz laufendem Kredit verkaufen?

Ja. Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an, und der Kaufvertrag kann regeln, dass aus dem Kaufpreis zuerst Ihre Bank abgelöst wird und der Rest an Sie geht. Danach wird die Grundschuld gelöscht.

Läuft die Zinsbindung noch, dürfen Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen, wenn seit der Auszahlung sechs Monate vergangen sind (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank verlangt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung, die angemessen sein muss (§ 502 BGB). Nach zehn Jahren seit der Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ordentlich kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Wann der Verkauf steuerlich passt, entscheidet die Zehnjahresfrist oder Ihre eigene Nutzung; Einzelheiten stehen unter Spekulationsfrist beim Wohnungsverkauf. Eine Vorhersage, ob die Preise steigen oder fallen, geben wir nicht. Der Gutachterausschuss meldet für 2025 bei Wohnungen aus der Nachkriegszeit ein Plus von 1,1 Prozent, bei Vorkriegsbauten ein Minus von 2,3 Prozent und bei Neubauten unveränderte Preise (S. 20).

Quellen: § 3 WEG, § 10 WEG, § 12 WEG, § 19 WEG, § 28 WEG, § 24 BauGB, § 79 GModG (früher GEG), § 80 GModG (früher GEG), § 87 GModG (früher GEG), § 108 GModG (früher GEG), § 444 BGB, § 656a BGB, § 490 BGB, § 502 BGB, BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.