Fragen und Antworten zum Verkauf

In vier Abschnitten: Unterlagen sammeln, Preis festlegen, vermarkten und den Kaufvertrag beim Notar beurkunden lassen. Bindend wird der Verkauf erst mit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Danach kümmert sich der Notar um Vormerkung, Genehmigungen und die Fälligkeit des Kaufpreises.

Vor allem Unterlagen, Preis und Fristen. Den Preis verankern die Richtwerte des Düsseldorfer Gutachterausschusses; bei Häusern kann die Stadt ein Vorkaufsrecht haben (§ 24 BauGB), bei umgewandelten Mietwohnungen der Mieter (§ 577 BGB). Für Mietwohnungen gilt in Düsseldorf eine Kündigungssperre von acht Jahren nach Umwandlung.

Mit vollständigen Unterlagen, einem begründeten Preis und einem Käufer mit geprüfter Finanzierung. Verzögerungen entstehen, wenn Papiere fehlen, der Preis nicht begründet ist oder nach dem Notartermin Fristen laufen. Eine bestimmte Verkaufsdauer kann niemand seriös zusagen.

Interessenten nennen bis zu einem festen Termin ein Gebot, und der Verkäufer entscheidet danach, mit wem er zum Notar geht. Gebote sind nicht bindend, denn ein Grundstückskaufvertrag wird erst mit der notariellen Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Das Verfahren eignet sich, wenn sich mehrere ernsthafte Käufer melden.

Beides ist erlaubt; entscheidend ist, wer Unterlagen, Besichtigungen und Käuferprüfung übernimmt. Private Verkäufer haben dieselben Pflichten zum Energieausweis wie Makler (§ 80 Abs. 4 GModG). Mit Makler braucht der Vertrag Textform (§ 656a BGB), und Provision fällt nur bei Erfolg an.

Wenn Steuer, Darlehen und Ihre eigenen Pläne zusammenpassen. Steuerlich günstig ist ein Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren oder direkt nach eigener Nutzung (§ 23 EStG); beim Darlehen das Ende der Zinsbindung. Eine Vorhersage der Preise kann niemand seriös geben.

Ja. Aus dem Kaufpreis wird Ihre Bank abgelöst, wenn der Kaufvertrag das so vorsieht, danach wird die Grundschuld gelöscht. Für den vorzeitigen Ausstieg aus einer Zinsbindung haben Sie bei einem Verkauf ein Kündigungsrecht (§ 490 Abs. 2 BGB), müssen aber mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Das hängt an Steuer, Aufwand und Ihren Plänen. Wer nach dem Auszug erst vermietet und innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, verliert die Steuerbefreiung für selbst genutzte Wohnungen (§ 23 EStG). In Düsseldorf gilt außerdem die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung NRW.

Mit Vergleichswerten aus echten Verkäufen und einer Besichtigung. Einen ersten Anhalt geben die Immobilienrichtwerte auf BORIS.NRW und der Grundstücksmarktbericht Düsseldorf. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist etwas anderes; es erstellt zum Beispiel der Gutachterausschuss auf Antrag des Eigentümers (§ 193 BauGB).

Wie jede andere Wohnung, nur mit Mietvertrag, Kautionsnachweis und Nebenkostenabrechnungen in den Unterlagen. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag kraft Gesetzes (§ 566 BGB), der Mieter muss nichts unterschreiben. Prüfen Sie vorher, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB hat.

Ja, für vermietete Häuser gilt derselbe Grundsatz: Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Bei Häusern kann zusätzlich das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch eine Rolle spielen, das es bei Eigentumswohnungen nicht gibt.

Pauschal lässt sich das nicht sagen, denn es kommt auf Miete, Lage und Käuferkreis an. Wer selbst einziehen will, kann wegen des laufenden Mietvertrags nicht sofort nutzen; Kapitalanleger rechnen dagegen mit der Miete. Eine belegte Prozentzahl für einen Abschlag gibt es nicht.

Vor allem über den Ertrag, also die marktüblich erzielbare Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§§ 27, 31 ImmoWertV). Dazu kommen Vergleichspreise ähnlicher Wohnungen in Düsseldorf. Eine Markteinschätzung ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie die Wohnung selbst bewohnt haben. Selbst bewohnt heißt: die ganze Zeit seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Außerdem bleibt ein Gesamtgewinn unter 1.000 Euro im Jahr steuerfrei.

Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen und keine Ausnahme greift. Gezählt wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, nicht vom Grundbucheintrag (H 23 EStH 2025). Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft, kann zudem als gewerblicher Grundstückshändler gelten.

Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Abschreibungen, die Sie während einer Vermietung abgezogen haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen des Verkaufs zählt zu den Kosten (H 23 EStH 2025).

Ja, wenn ein steuerpflichtiger Gewinn nach § 23 EStG entstanden ist. Ist die Zehnjahresfrist abgelaufen oder greift die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen, ist der Gewinn nicht steuerbar. Welche Angaben das Finanzamt im Einzelfall braucht, klärt Ihr Steuerberater.

Ja, wenn zwischen den beiden Kaufverträgen mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz erfasst nur Verkäufe, bei denen der Zeitraum „nicht mehr als zehn Jahre“ beträgt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist jeweils der Tag des notariellen Vertrags.

Ja, wenn der Erblasser die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft hat. Erben übernehmen seinen Kaufzeitpunkt und auch seine Eigennutzung (H 23 EStH 2025, Anhang 26 Rz. 26). Die Erbschaft selbst gilt nicht als Anschaffung, startet also keine neue Frist.

In acht Schritten: Unterlagen, Preis, Vermarktung und Besichtigung, Käuferprüfung, Vertragsentwurf, Notartermin, Kaufpreiszahlung, Übergabe. Bindend wird der Verkauf erst beim Notar, denn ein Grundstückskaufvertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Zuvor kann jede Seite noch abspringen.

Der Notar schickt einen Entwurf, beurkundet den Vertrag und kümmert sich danach um den Vollzug. Verbraucher sollen den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin bekommen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nach dem Termin lässt der Notar die Vormerkung eintragen, holt Genehmigungen ein und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist.

Beauftragen kann ihn jede Seite. Weil der Käufer nach § 448 Abs. 2 BGB die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung trägt, stimmen Verkäufer und Käufer die Wahl miteinander ab. Wichtig ist, dass der Notar früh alle Unterlagen bekommt.

Der Makler übernimmt Unterlagen, Preisvorschlag, Exposé, Besichtigungen und die Abstimmung mit dem Notar. Den Maklervertrag schließen Sie bei Wohnung und Einfamilienhaus in Textform (§ 656a BGB). Provision fällt nur an, wenn der Kaufvertrag durch seine Arbeit zustande kommt (§ 652 BGB).

Nur wenn seine Wohnung nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder werden soll (§ 577 Abs. 1 BGB). Dann darf er beim Verkauf an einen Dritten zu denselben Bedingungen kaufen. Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Verkäufers besteht das Recht nicht.

In den Fällen des § 24 BauGB und in Gebieten mit einer Vorkaufssatzung nach § 25 BauGB. Dazu gehören etwa Flächen für öffentliche Zwecke, Sanierungsgebiete und Gebiete mit Erhaltungssatzung. Ausüben darf die Gemeinde es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung steht es ihr nicht zu.

Der Berechtigte darf in einen fertigen Kaufvertrag eintreten und zu den vereinbarten Bedingungen kaufen. Er kann das erst ausüben, wenn der Eigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen hat (§ 463 BGB). Die Erklärung braucht keine notarielle Form (§ 464 Abs. 1 BGB).

Zwei Monate für private Berechtigte, drei Monate für die Gemeinde. Die Frist beginnt mit der Mitteilung des Kaufvertrags (§ 469 Abs. 2 BGB, § 28 Abs. 2 BauGB). Bei einem vertraglichen Vorkaufsrecht geht eine vereinbarte Frist vor.

Ein Vorkaufsrecht, das als Belastung im Grundbuch eingetragen ist (§ 1094 BGB). Es wirkt gegenüber jedem Eigentümer und kann für eine Person oder für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks bestellt werden. Sie erkennen es im Grundbuchauszug Ihrer Immobilie.

Der Begriff steht nicht im Gesetz; gemeint ist meist die Preisbegrenzung der Gemeinde nach § 28 Abs. 3 BauGB. Liegt der Kaufpreis über dem Verkehrswert, darf die Stadt den Preis nach dem Verkehrswert bestimmen. Der Verkäufer kann dann binnen eines Monats nach Unanfechtbarkeit vom Vertrag zurücktreten.

Es bedeutet, dass eine bestimmte Person beim Verkauf zuerst zugreifen darf (§ 1094 BGB). Nach dem Kaufvertrag muss sie unverzüglich informiert werden und hat dann zwei Monate Zeit, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 469 BGB). Die Löschung eines solchen Rechts kostet beim Grundbuchamt 25 Euro (KV 14143 GNotKG).

Beim Wohnungs- und Hausverkauf vor allem zwei: das der Gemeinde nach §§ 24 und 25 BauGB und das des Mieters nach § 577 BGB. Daneben gibt es Vorkaufsrechte, die vertraglich vereinbart oder im Grundbuch eingetragen sind (§ 1094 BGB).

Für den Verkäufer vor allem Löschungskosten, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, der Energieausweis und gegebenenfalls die Maklerprovision. Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintrag trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer. Ob ein Gewinn zu versteuern ist, regelt § 23 EStG.

Einen gesetzlichen Satz gibt es nicht; die Höhe vereinbaren Sie im Maklervertrag, der bei Wohnungen und Einfamilienhäusern Textform braucht (§ 656a BGB). Wir verlangen 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite, inklusive Mehrwertsteuer. Fällig wird die Provision nur, wenn der Kaufvertrag durch den Makler zustande kommt (§ 652 BGB).

Wer den Makler beauftragt hat, bei Wohnung und Einfamilienhaus aber mit festen Regeln für die Teilung. Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB). Gibt der Verkäufer einen Teil weiter, muss er mindestens die Hälfte selbst tragen (§ 656d BGB).

In der Regel nicht: Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen und spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG, früher GEG). Ausgenommen sind Baudenkmäler und kleine Gebäude (§ 79 Abs. 4 GModG).