Immobilien verkaufen in Düsseldorf: Blatt für Blatt

Welche Unterlagen brauchen Sie, um eine Immobilie in Düsseldorf zu verkaufen?

Sie brauchen alles, was Eigentum, Zustand, Energie und laufende Kosten belegt. Je vollständiger die Akte vor der ersten Besichtigung ist, desto schneller beantworten Sie Fragen von Käufern und Banken.

• Aktueller Grundbuchauszug: Eigentümer, Grundschulden, eingetragene Rechte wie ein Vorkaufsrecht
• Energieausweis, gültig zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG, früher GEG); ohne gültigen Ausweis lassen Sie vor der Vermarktung einen ausstellen
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Nachweise über Modernisierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Protokolle der Versammlungen
• Bei Vermietung: Mietvertrag, Kautionsnachweis, Nebenkostenabrechnungen
• Darlehensverträge mit Angaben zur Zinsbindung, falls Grundschulden abgelöst werden

Was bei einer Eigentumswohnung dazukommt, steht unter Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler; was für Mieter, Kaution und Kündigungssperre gilt, unter Wohnung mit Mieter verkaufen. Haben Sie die Immobilie geerbt, weisen Sie die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt mit Erbschein nach oder mit einem notariellen Testament und der Niederschrift über seine Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO).

Wie finden Sie den richtigen Angebotspreis in Düsseldorf?

Ein guter Angebotspreis steht auf zwei Beinen: auf amtlichen Vergleichswerten aus echten Verkäufen und auf dem Zustand Ihrer Immobilie. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt wertet jeden Kaufvertrag aus, denn der Notar schickt ihm eine Abschrift (§ 195 BauGB). Daraus entstehen der Grundstücksmarktbericht und die Immobilienrichtwerte.

Für Eigentumswohnungen nennt der Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026 typische Immobilienrichtwerte nach Lageklassen, jeweils für ein Normobjekt bestimmter Baujahre:

Wie breit die Spanne bei echten Verkäufen ist, zeigen die Kauffälle 2025: Wohnungen bis Baujahr 1947 wurden für 2.900 bis 6.700 Euro je Quadratmeter verkauft (360 Fälle), Wohnungen ab 1948 bis vor zehn Jahren für 2.700 bis 5.700 Euro (2.489 Fälle), Wohnungen der letzten zehn Jahre für 5.500 bis 9.400 Euro (257 Fälle), jeweils typische Spannen (Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, S. 25). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zählte der Ausschuss 2025 insgesamt 521 Kauffälle; freistehende Häuser kosteten typischerweise zwischen 230.000 Euro und 2,1 Millionen Euro (S. 22 und 24).

Für Ihre Straße hilft BORIS.NRW: Dort stehen die Immobilienrichtwerte einzelner Zonen (BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen). Eine Übersicht wichtiger Stadtteile steht unter Immobilienrichtwerte nach Stadtteil. Unsere Einschätzung ist eine Markteinschätzung nach Besichtigung, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Brauchen Sie ein Gutachten, etwa für das Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung, sagen wir Ihnen das offen.

Wie läuft die Vermarktung mit Exposé und Besichtigungen ab?

Vermarktung heißt: ein ehrliches Exposé, eine Anzeige mit allen Pflichtangaben und Besichtigungen mit Menschen, deren Finanzierung geprüft ist. Erscheint eine Anzeige in kommerziellen Medien, muss sie die Angaben aus dem Energieausweis enthalten (§ 87 GModG). Bei der Besichtigung liegt der Ausweis vor, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt (§ 80 Abs. 4 GModG).

Ins Exposé gehört, was Käufer ohnehin erfahren: Hausgeld und Rücklage, beschlossene Sanierungen, ein laufender Mietvertrag, ein eingetragenes Recht. Mängel, die Sie kennen, verschweigen Sie nicht; ein Ausschluss der Mängelrechte schützt nicht bei Arglist (§ 444 BGB).

Vor einer Besichtigung fragen wir nach dem Finanzierungsrahmen. Wird es konkret, identifizieren wir die Vertragsparteien, wie es das Geldwäschegesetz von Maklern verlangt (§ 11 Abs. 2 GwG). Melden sich mehrere ernsthafte Interessenten, kann ein Bieterverfahren den Preis klären; bindend wird trotzdem erst der Vertrag beim Notar.

Diese Wege sagen wir Ihnen zu, weil sie allein in unserer Hand liegen: ein Exposé mit Grundriss und den Pflichtangaben aus dem Energieausweis, die Einstellung des Angebots auf den großen Immobilienportalen und auf unserer eigenen Website, die Ansprache der Suchkunden, die bei uns vorgemerkt sind, Besichtigungen, die Christoph Herting persönlich führt, und die Prüfung der Bonität, bevor es zum Notartermin geht.

Was wir nicht zusagen, sind Zahlen zu Reichweite, Klicks oder Verkaufsdauer. Die stammen von Portalen und Dritten, wir können sie Ihnen nicht belegen, und sie sagen über Ihr Haus nichts. Welche Portale im Einzelfall passen, besprechen wir vorher mit Ihnen und halten es im Maklervertrag fest.

Was passiert beim Notar und bis zur Übergabe?

Beim Notar wird der Kaufvertrag beurkundet; ohne diese Form ist ein Grundstückskaufvertrag nicht wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin bekommen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Nach dem Termin lässt der Notar die Auflassungsvormerkung eintragen, holt bei Häusern das Zeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht ein, bei Wohnungen gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters, und fordert die Löschungsunterlagen Ihrer Bank an. Liegt alles vor, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Mit der Übergabe gehen Nutzungen und Lasten auf den Käufer über (§ 446 BGB), Eigentümer wird er mit der Umschreibung im Grundbuch.

Jeden Schritt mit Zeitpunkt und Unterlagen zeigt der Ablauf des Immobilienverkaufs. Wann die Stadt oder ein Mieter zuerst kaufen darf, steht unter Vorkaufsrecht beim Verkauf.

Was kostet der Verkauf, und wann fällt Steuer an?

Die großen Posten trägt der Käufer: Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Wer die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen zahlt, regelt der Kaufvertrag; Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG beide Seiten. Bei Ihnen bleiben die Löschung Ihrer Grundschulden, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, der Energieausweis und, falls vereinbart, Ihr Anteil an der Maklerprovision. Rechenbeispiel und Regeln stehen unter Immobilie verkaufen: Kosten für Verkäufer.

Einkommensteuer fällt nur an, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen und die Immobilie nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Selbst bewohnt heißt: die ganze Zeit oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Wie die Frist zählt und was bei Erbschaft gilt, steht unter Steuer und Spekulationsfrist.

Wer begleitet Ihren Verkauf in Düsseldorf?

Sie haben einen Ansprechpartner für die ganze Akte: Christoph Herting, Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, Büro in der Fährstraße in Düsseldorf. Er bespricht mit Ihnen Unterlagen, Preis und Zeitplan, führt die Besichtigungen und bereitet den Notartermin vor.

Der Maklervertrag kommt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in Textform zustande (§ 656a BGB), mit klarer Provisionsregel: 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite, inklusive Mehrwertsteuer. Bezahlt wird nur, wenn durch unsere Arbeit ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Wie sich der Satz zusammensetzt und wie das Gesetz die Teilung regelt, steht unter Maklerprovision beim Immobilienverkauf. Was wir nicht machen: Steuer- und Rechtsberatung im Einzelfall und Verkehrswertgutachten. Dafür nennen wir Ihnen die richtige Stelle.

Quellen: Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen, § 195 BauGB, § 311b BGB, § 17 Beurkundungsgesetz, § 444 BGB, § 446 BGB, § 448 BGB, § 13 GrEStG, § 23 EStG, § 79 GModG (früher GEG), § 80 GModG (früher GEG), § 87 GModG (früher GEG), § 11 Geldwäschegesetz, § 34c GewO, § 652 BGB, § 656a BGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.