Immobilie verkaufen: Kosten für Verkäufer im Überblick

Welche Kosten tragen Verkäufer beim Immobilienverkauf?

Verkäufer zahlen beim Immobilienverkauf weniger, als viele denken: Die Kosten des Kaufvertrags und der Umschreibung trägt nach dem Gesetz der Käufer. Bei Ihnen landen die Kosten, die mit Ihrer eigenen Finanzierung, Ihren Unterlagen und Ihrem Maklervertrag zusammenhängen.

Dazu kommen Kosten, die sich nicht in einer Tabelle festhalten lassen: ein Umzug, eine doppelte Belastung bis zur Kaufpreiszahlung oder kleinere Reparaturen vor der Vermarktung. Und wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, rechnet mit Einkommensteuer; die Regeln dazu stehen unter Wohnung verkaufen und Steuer.

Wer zahlt Notar und Grundbuch beim Verkauf?

Der Käufer. § 448 Abs. 2 BGB bestimmt, dass der Käufer eines Grundstücks „die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen“ trägt (§ 448 BGB). Das gilt auch für Eigentumswohnungen.

Wie hoch diese Kosten sind, ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist der Kaufpreis als Geschäftswert, die Gebühren stehen in Tabelle B. Einen festen Prozentsatz des Kaufpreises gibt es nicht. Für einen Kaufpreis von 500.000 Euro ergibt sich aus Gesetz und Tabelle diese Rechnung:

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent (Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz NRW), bei 500.000 Euro also 32.500 Euro. Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG die Vertragsteile, also beide Seiten. Der Kaufvertrag legt fest, wer sie zahlt; als Verkäufer sollten Sie wissen, dass das Gesetz Sie nicht ausnimmt.

Wer den Notar aussucht und wann welcher Schritt kommt, beschreibt der Ablauf beim Immobilienverkauf.

Wie wird die Maklerprovision bei Wohnung und Einfamilienhaus geteilt?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten feste Regeln für die Teilung. Der Maklervertrag braucht Textform, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB). Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, dürfen sich beide nur „in gleicher Höhe“ verpflichten; arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, kann er auch von der anderen nichts verlangen (§ 656c BGB).

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben, aber nur, wenn er selbst mindestens gleich viel zahlt. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d BGB). Diese Regeln gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB); bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbe ist die Verteilung frei vereinbar.

Einen gesetzlichen Provisionssatz gibt es nicht. Die Höhe steht im Maklervertrag; fehlt sie, gilt der übliche Lohn (§ 653 Abs. 2 BGB). Fällig wird die Provision nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB).

Wir verlangen 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite, inklusive Mehrwertsteuer. Das sind 3,0 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG) für den Verkäufer und derselbe Betrag für den Käufer. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro zahlt jede Seite also 17.850 Euro. Beide Seiten zahlen damit gleich viel, wie es die gesetzliche Halbteilung für Wohnungen und Einfamilienhäuser ohnehin verlangt. Vereinbart wird das vor der Beauftragung in Textform, und fällig wird es nur, wenn verkauft wird.

Was kostet die Löschung der Grundschuld, und wann kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu?

Die Löschung einer Grundschuld kostet beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B (KV 14140 GNotKG). Dazu kommen Notarkosten für die Löschungsunterlagen, die der Notar bei Ihrer Bank anfordert. Weil Sie die Immobilie frei von Rechten Dritter übergeben müssen, soweit der Käufer sie nicht übernimmt (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB), ist die Löschung Ihre Aufgabe.

Teurer wird es, wenn Ihr Darlehen noch eine feste Zinsbindung hat. Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit gebundenem Sollzins dürfen Sie vorzeitig kündigen, wenn Sie die Immobilie anderweitig verwerten wollen, also verkaufen, und seit der Auszahlung sechs Monate vergangen sind; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 490 Abs. 2 BGB, § 488 Abs. 3 BGB). Die Bank darf dann den Schaden verlangen, den das Gesetz Vorfälligkeitsentschädigung nennt.

Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gelten §§ 500 und 502 BGB: Die Entschädigung muss „angemessen“ sein (§ 502 Abs. 1 BGB), und sie entfällt, wenn der Vertrag die Laufzeit, Ihr Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung unzureichend angibt. Eine Obergrenze von einem Prozent gibt es bei Immobiliendarlehen nicht; sie gilt nur für andere Verbraucherkredite.

Liegt die Auszahlung mehr als zehn Jahre zurück, können Sie mit sechs Monaten Frist ordentlich kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB); dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen. Fragen Sie Ihre Bank früh nach einer Berechnung, denn sie gehört in Ihre Kalkulation des Mindestpreises.

Brauchen Sie einen Energieausweis, und wer muss ihn vorlegen?

Ja, beim Verkauf eines bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3 GModG, früher Gebäudeenergiegesetz). Das Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz; die Paragrafen sind gleich geblieben. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Für Baudenkmäler gilt die Pflicht beim Verkauf nicht.

Sie oder Ihr Makler legen den Ausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer (§ 80 Abs. 4 GModG). Erscheint vorher eine Anzeige in kommerziellen Medien, muss sie die Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten (§ 87 GModG). Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, ändern sich diese Pflichtangaben.

Was ein Energieausweis kostet, hängt vom Aussteller und von der Art des Ausweises ab; dazu gibt es keine amtliche Zahl. Holen Sie ein Angebot ein, bevor die Vermarktung beginnt, damit die Anzeige vollständig ist.

Welche Kosten zählen bei der Steuer?

Muss ein Gewinn nach § 23 EStG versteuert werden, mindern Werbungskosten des Verkaufs den Gewinn. Ausdrücklich anerkannt ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die wegen eines lastenfreien Verkaufs anfällt (H 23 EStH 2025). Welche weiteren Kosten, etwa eine Maklerprovision, Ihr Finanzamt berücksichtigt, klärt Ihr Steuerberater.

Keine Einkommensteuer fällt an, wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Prüfen Sie das, bevor Sie den Notartermin festlegen. Alles zu Vorbereitung, Unterlagen und Preis finden Sie unter Immobilien verkaufen in Düsseldorf; was bei einer Eigentumswohnung dazukommt, unter Wohnung verkaufen.

Quellen: § 448 BGB, GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1), GNotKG, Gebührentabelle (Anlage 2), Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz NRW, § 13 GrEStG, § 433 BGB, § 652 BGB, § 653 BGB, § 656a BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB, § 12 UStG, § 488 BGB, § 489 BGB, § 490 BGB, § 502 BGB, § 79 GModG (früher GEG), § 80 GModG (früher GEG), § 87 GModG (früher GEG), Einkommensteuer-Hinweise 2025, H 23 EStH. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.