Wohnung verkaufen: Steuer, Spekulationsfrist und Ausnahmen

Wann ist der Verkauf einer Wohnung steuerpflichtig?

Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. So steht es in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG: Erfasst sind „Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken“, bei denen dieser Zeitraum „nicht mehr als zehn Jahre beträgt“ (§ 23 EStG). Für Eigentumswohnungen in Düsseldorf gilt dieselbe Frist wie für Häuser und Grundstücke.

Umgangssprachlich heißt diese Frist Spekulationsfrist. Das Gesetz spricht von privaten Veräußerungsgeschäften. Gemeint ist immer der Gewinn, nicht der Verkaufspreis: Wer mit Verlust oder ohne Gewinn verkauft, zahlt auf diesem Weg keine Steuer.

Für den Beginn und das Ende der Frist zählt nicht der Tag, an dem Sie im Grundbuch stehen. Die Einkommensteuer-Hinweise der Finanzverwaltung stellen auf das „obligatorische Geschäft“ ab, also auf den Tag des notariellen Kaufvertrags, und zwar beim Kauf wie beim Verkauf (H 23 EStH 2025, Stichwort Veräußerungsfrist). Prüfen Sie deshalb die Urkundendaten beider Verträge, bevor Sie einen Notartermin festlegen.

Wann bleibt der Verkauf trotz kurzer Haltedauer steuerfrei?

Steuerfrei bleibt der Verkauf innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Wohnung selbst bewohnt haben. Das Gesetz nimmt zwei Fälle aus: Die Wohnung wurde zwischen Anschaffung und Verkauf „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt, oder sie wurde „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ selbst bewohnt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Die Finanzverwaltung legt den zweiten Fall großzügig aus. Es genügt, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr zumindest am 1. Januar, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor dem Verkauf mindestens am 31. Dezember selbst bewohnt haben (EStH 2025, Anhang 26 (BMF zu § 23 EStG)). Bei einem Verkauf im Jahr 2026 heißt das: selbst bewohnt am 31.12.2024, das ganze Jahr 2025 und am 1.1.2026.

Eine kurze Vermietung oder ein Leerstand im Vorjahr ist dagegen schädlich. Wer also nach dem Auszug noch ein Jahr vermietet, bevor er verkauft, verliert die Ausnahme, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.

Als eigene Nutzung zählt auch, wenn Ihr Kind dort wohnt, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag bekommen. Überlassen Sie die Wohnung anderen Angehörigen, etwa den Eltern, gilt das nach Anhang 26 Rz. 23 nicht als eigene Nutzung, auch wenn Sie ihnen gegenüber unterhaltspflichtig sind.

Was gilt bei einer geerbten oder geschenkten Wohnung?

Bei einer geerbten oder geschenkten Wohnung läuft keine neue Frist. Erbschaft, Vermächtnis und Schenkung sind keine Anschaffung (H 23 EStH 2025, Stichwort Anschaffung). Stattdessen zählt der Kauf durch die Person, von der Sie die Wohnung bekommen haben.

Für die Schenkung steht das im Gesetz selbst: Dem Beschenkten wird die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Für Erben gilt dasselbe nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 12.07.1988, IX R 149/83), die die Einkommensteuer-Hinweise übernehmen. Auch die Eigennutzung des Erblassers wird Ihnen zugerechnet (Anhang 26 Rz. 26).

Ein Beispiel ohne Zahlen aus dem Einzelfall: Hat Ihre Mutter die Wohnung vor fünfzehn Jahren gekauft, können Sie sie nach dem Erbfall verkaufen, ohne dass § 23 EStG greift. Hat sie die Wohnung erst vor sechs Jahren gekauft und vermietet, läuft die Frist noch vier Jahre, auch für Sie als Erben.

Bei einer Erbengemeinschaft können die Erben über die Wohnung nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB), alle unterschreiben also den Kaufvertrag. Gegenüber dem Grundbuchamt weisen Sie die Erbfolge mit einem Erbschein nach oder, wenn ein notarielles Testament vorliegt, mit dem Testament und der Niederschrift über seine Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Die Erbschaftsteuer ist ein eigenes Thema und gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.

Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?

Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten plus Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem damaligen Kaufpreis in der Regel auch die Kaufnebenkosten, die Sie damals gezahlt haben; das prüft Ihr Steuerberater anhand der Belege.

Haben Sie die Wohnung vermietet und Abschreibungen in der Steuererklärung abgezogen, mindern diese die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus, als viele erwarten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die Sie zahlen müssen, weil die Bank für den lastenfreien Verkauf das Darlehen vorzeitig ablöst, zählt dagegen zu den Kosten und mindert den Gewinn (H 23 EStH 2025 mit Verweis auf BFH VIII R 34/04).

Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 Euro ist der ganze Gewinn steuerpflichtig. Bei zusammen veranlagten Ehegatten hat jeder seine eigene Freigrenze (H 23 EStH 2025, Stichwort Freigrenze).

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen Sie nur mit Gewinnen derselben Art verrechnen, nicht mit Ihrem Gehalt (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Wie hoch die Steuer am Ende ist, hängt von Ihrem persönlichen Einkommen ab und lässt sich nur im Einzelfall berechnen.

Ab wann gilt ein Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel?

Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt nach Auffassung der Finanzverwaltung in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Grundlage ist das BMF-Schreiben vom 26.03.2004, abgedruckt als EStH 2025, Anhang 17 (gewerblicher Grundstückshandel). Die Grenze ist ein Anzeichen, keine starre Regel: Auch die fünf Jahre haben „keine starre Bedeutung“.

Nicht mitgezählt werden Wohnungen, die Sie selbst bewohnt haben, außer bei nur vorübergehender Selbstnutzung. Wer eine Wohnung mindestens zehn Jahre vermietet hat, bleibt mit ihrem Verkauf grundsätzlich in der privaten Vermögensverwaltung. Bei geschenkten Objekten zählt die Anschaffung durch den Schenker.

Gewerblicher Grundstückshandel bedeutet Einkünfte aus Gewerbebetrieb, auch nach Ablauf der zehn Jahre. Wenn Sie mehrere Wohnungen in Düsseldorf besitzen und den Verkauf über einige Jahre verteilen wollen, sollte Ihr Steuerberater die Reihenfolge vorher prüfen.

Wann sollten Sie vor dem Verkauf einen Steuerberater fragen?

Immer dann, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft, die Wohnung vermietet war oder Sie mehrere Objekte verkaufen wollen. In diesen Fällen hängt die Steuer an Daten und Belegen, die nur Sie und Ihr Steuerberater vollständig kennen.

• Kaufvertrag vom Erwerb (Datum der Beurkundung) und Belege über die damaligen Nebenkosten
• Nachweise über die eigene Nutzung: Meldebescheinigung, Nebenkostenabrechnungen, Versorgerrechnungen
• Bei Vermietung: Steuerbescheide und Anlagen mit den abgezogenen Abschreibungen
• Bei Erbschaft oder Schenkung: Kaufvertrag des Vorgängers, Erbschein oder Schenkungsvertrag
• Bei einer Ablösung des Darlehens: Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank

Diese Seite ist allgemeine Information. Ob in Ihrem Fall Steuer anfällt, beantwortet nur eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater. Wir sorgen dafür, dass der Notartermin zu Ihrer Frist passt, und stellen die Unterlagen für den Verkauf zusammen. Was der Verkauf sonst kostet, steht unter Kosten beim Immobilienverkauf; wie es nach dem Notar weitergeht, im Ablauf des Immobilienverkaufs.

Quellen: § 23 EStG, Einkommensteuer-Hinweise 2025, H 23 EStH, EStH 2025, Anhang 26 (BMF zu § 23 EStG), EStH 2025, Anhang 17 (gewerblicher Grundstückshandel), § 2040 BGB, § 35 GBO. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.