Vorkaufsrecht: Wann Stadt, Mieter oder Dritte zuerst kaufen dürfen

Was bedeutet Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf?

Ein Vorkaufsrecht gibt einer Person oder Stelle das Recht, anstelle Ihres Käufers zu kaufen. Ausgeübt werden kann es erst, wenn Sie mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen haben (§ 463 BGB). Vorher passiert nichts, und Sie verhandeln ganz normal mit Interessenten.

Übt der Berechtigte sein Recht aus, kommt der Kauf mit ihm „unter den Bestimmungen“ zustande, die Sie mit dem Käufer vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB). Für Sie als Verkäufer ändern sich Preis und Bedingungen also nicht, wohl aber der Vertragspartner. Die Erklärung des Berechtigten braucht keine notarielle Form (§ 464 Abs. 1 BGB).

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Düsseldorf sind drei Arten wichtig. Sie unterscheiden sich darin, wer berechtigt ist, wie lange er Zeit hat und ob es Ihre Immobilie überhaupt betrifft:

Wann hat die Stadt Düsseldorf ein Vorkaufsrecht?

Die Stadt hat ein Vorkaufsrecht nur in bestimmten Lagen, die das Baugesetzbuch aufzählt oder die sie per Satzung festlegt. Der Katalog steht in § 24 BauGB: unter anderem Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht, Umlegungsgebiete, Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche, Gebiete mit Stadtumbau- oder Erhaltungssatzung, unbebaute Wohnbaugrundstücke sowie Flächen für den Hochwasserschutz.

Hinzu kommt das besondere Vorkaufsrecht durch Satzung nach § 25 BauGB. Ausüben darf die Gemeinde ihr Recht nur, „wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt“ (§ 24 Abs. 3 BauGB). Gefragt werden muss sie trotzdem, sobald Ihr Grundstück in einem solchen Gebiet liegt.

Für Eigentümer von Eigentumswohnungen gibt es eine klare Ausnahme: Beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB). Wer in Düsseldorf eine Eigentumswohnung verkauft, muss also nicht mit der Stadt als Käuferin rechnen.

Bei Häusern und Grundstücken teilt der Verkäufer der Stadt den Vertrag unverzüglich mit; das kann der Notar im Rahmen des Vollzugs übernehmen. Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn nachgewiesen ist, dass die Stadt kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt (§ 28 Abs. 1 BauGB). Dafür stellt die Stadt auf Antrag ein Zeugnis aus; es „gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts“.

Welche Fristen gelten, und was ist ein limitiertes Vorkaufsrecht?

Die Stadt hat drei Monate Zeit, private Berechtigte zwei Monate, jeweils ab der Mitteilung des Kaufvertrags. Für die Gemeinde steht die Frist in § 28 Abs. 2 BauGB: Ausübung „nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer“. Für Mieter und vertraglich Berechtigte gilt bei Grundstücken die Zweimonatsfrist aus § 469 Abs. 2 BGB; eine im Vertrag vereinbarte Frist geht vor.

Für Ihre Planung heißt das: Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung kann diese Frist liegen. Der Notar holt die Erklärung über das Vorkaufsrecht im Rahmen des Vollzugs ein und teilt dem Käufer mit, wenn die Voraussetzungen für die Zahlung vorliegen (GNotKG, Vorbemerkung 2.2.1.1 und KV 22200). Wer zur Kaufpreiszahlung schon eine Anschlussfinanzierung oder einen Umzug geplant hat, sollte diese Wochen einrechnen.

Als limitiertes oder preislimitiertes Vorkaufsrecht bezeichnet man meist die Regel in § 28 Abs. 3 BauGB. Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert, kann die Stadt den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert bestimmen. Der Verkäufer ist dann nicht gezwungen, billiger zu verkaufen: Er kann binnen eines Monats, nachdem der Bescheid unanfechtbar geworden ist, vom Vertrag zurücktreten.

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht, wenn an seiner Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll (§ 577 Abs. 1 BGB). Typisch ist ein Düsseldorfer Mehrfamilienhaus, das erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Wer dagegen in eine bereits bestehende Eigentumswohnung eingezogen ist, hat kein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Das Recht entfällt, wenn Sie an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkaufen. Sonst müssen Sie oder der Notar dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Der Mieter übt es durch schriftliche Erklärung Ihnen gegenüber aus (§ 577 Abs. 3 BGB), und zwar binnen zwei Monaten nach der Mitteilung. Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, ist unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).

Was sonst für den Verkauf mit Mietern gilt, etwa der Übergang des Mietvertrags und die Kündigungssperre nach einer Umwandlung, steht auf der Seite vermietete Wohnung verkaufen.

Was ist ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch?

Ein dingliches Vorkaufsrecht ist eine Belastung, die im Grundbuch steht und gegenüber jedem Eigentümer wirkt. Nach § 1094 Abs. 1 BGB kann ein Grundstück so belastet werden, dass der Begünstigte „dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist“. Es kann einer bestimmten Person zustehen oder dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks, etwa des Nachbargrundstücks (§ 1094 Abs. 2 BGB).

Ob Ihre Immobilie belastet ist, zeigt der aktuelle Grundbuchauszug. Prüfen Sie ihn, bevor die Vermarktung beginnt: Ein eingetragenes Recht gehört ins Exposé und in den Kaufvertragsentwurf, damit Käufer und Bank davon nicht erst beim Notar erfahren. Ist der Berechtigte einverstanden oder das Recht erloschen, kann es gelöscht werden. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung eines solchen Rechts außerhalb der dritten Abteilung 25 Euro (KV 14143 GNotKG); dazu können Notarkosten für die Löschungsunterlagen kommen.

Was passiert, wenn jemand sein Vorkaufsrecht ausübt?

Dann kauft der Berechtigte zu denselben Bedingungen, und Ihr ursprünglicher Käufer kommt nicht zum Zug. Für Sie bleibt der Kaufpreis gleich, bei der Gemeinde mit der Ausnahme der Preisbegrenzung nach § 28 Abs. 3 BauGB. Wie der Kaufvertrag das Verhältnis zum ersten Käufer regelt, formuliert der Notar; sprechen Sie ihn vor dem Termin darauf an.

Auch wenn niemand ausübt, kostet ein Vorkaufsrecht Zeit, weil die Frist abgewartet oder ein Verzicht eingeholt werden muss. Deshalb lohnt es sich, früh zu klären, ob eines besteht: Grundbuchauszug ansehen, bei einem Mehrfamilienhaus die Aufteilungsgeschichte prüfen, bei Häusern und Grundstücken die Lage im Stadtgebiet. Wie der gesamte Weg vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe aussieht, zeigt der Ablauf des Immobilienverkaufs; alle Themen rund um Ihren Verkauf finden Sie unter Immobilien verkaufen in Düsseldorf.

Quellen: § 463 BGB, § 464 BGB, § 469 BGB, § 577 BGB, § 1094 BGB, § 24 BauGB, § 25 BauGB, § 28 BauGB, GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1). Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.