Ablauf des Immobilienverkaufs: acht Schritte bis zur Schlüsselübergabe

Wie läuft ein Immobilienverkauf von Anfang bis Ende ab?

Ein Immobilienverkauf läuft in acht Schritten ab, und bindend wird er erst beim Notar. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Abs. 1 BGB). Zusagen per Handschlag oder E-Mail binden also weder Sie noch den Käufer.

Die Reihenfolge ist für Wohnungen und Häuser in Düsseldorf gleich. Unterschiede gibt es bei den Unterlagen und bei den Genehmigungen, die der Notar nach dem Termin einholt.

1. Unterlagen sammeln Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
2. Preis festlegen Vergleichswerte, Immobilienrichtwerte und Zustand zusammenführen, Mindestpreis klären.
3. Vermarkten und besichtigen Exposé mit Pflichtangaben, Anzeige, Besichtigungen mit Energieausweis.
4. Käufer prüfen Finanzierungsnachweis, Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz, Verhandlung.
5. Vertragsentwurf Notar entwirft den Kaufvertrag, Verbraucher erhalten ihn in der Regel zwei Wochen vorher.
6. Notartermin Beurkundung des Kaufvertrags, Belehrung durch den Notar.
7. Kaufpreiszahlung Vormerkung, Genehmigungen, Löschungsunterlagen, dann Fälligkeitsmitteilung.
8. Übergabe Schlüssel, Zählerstände, Protokoll; danach Umschreibung im Grundbuch.

Wie lange das dauert, hängt vor allem davon ab, wie vollständig die Unterlagen zu Beginn sind, wie schnell ein Käufer seine Finanzierung zusagt und welche Fristen nach dem Notartermin laufen. Eine seriöse Zusage zur Verkaufsdauer kann niemand vorab geben.

Was gehört in die Vorbereitung vor der Vermarktung?

In die Vorbereitung gehören alle Unterlagen, die ein Käufer und seine Bank sehen wollen, und ein begründeter Preis. Wer das vor der ersten Anzeige erledigt, beantwortet Rückfragen sofort statt nach Wochen.

• Aktueller Grundbuchauszug: Wer ist Eigentümer, welche Grundschulden und Rechte sind eingetragen?
• Energieausweis, gültig zehn Jahre; er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Abs. 4 GModG, früher GEG)
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle (§ 28 WEG)
• Bei Vermietung: Mietvertrag, Kautionsnachweis, Nebenkostenabrechnungen

Für den Preis sind in Düsseldorf zwei amtliche Quellen hilfreich. Der Gutachterausschuss veröffentlicht im Grundstücksmarktbericht typische Immobilienrichtwerte nach Lageklassen, und BORIS.NRW zeigt die Immobilienrichtwerte einzelner Zonen (BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen). Beide ersetzen keine Besichtigung, aber sie verankern den Preis in echten Verkäufen. Mehr zur Preisfindung steht unter Immobilien verkaufen in Düsseldorf.

Wie werden Kaufinteressenten geprüft?

Geprüft werden vor allem die Finanzierung und die Identität. Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Bestätigung der Bank des Käufers zeigen, dass die Finanzierung steht; sonst riskieren Sie, dass nach dem Termin die Zahlung ausbleibt.

Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG) und müssen die Sorgfaltspflichten bei jeder Vermittlung eines Kaufvertrags erfüllen (§ 10 Abs. 6 GwG). Sie identifizieren die Vertragsparteien, sobald ein ernsthaftes Interesse besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG). Halten Sie deshalb Ihren Ausweis bereit, wenn es konkret wird.

Haben sich mehrere Interessenten gemeldet, kann ein Bieterverfahren helfen: Alle nennen bis zu einem Termin ein Gebot, und Sie entscheiden. Auch dann bindet erst der notarielle Vertrag.

Wer beauftragt den Notar, und was steht im Kaufvertragsentwurf?

Den Notar kann jede Seite beauftragen; die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer. Deshalb stimmen Sie die Wahl mit ihm ab. Wichtig ist, dass der Notar früh Grundbuchauszug, Angaben zu Grundschulden und bei Wohnungen die Unterlagen der Gemeinschaft bekommt.

Ist der Käufer Verbraucher, soll der Notar ihm den beabsichtigten Text des Vertrags „im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung“ zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie diese Zeit auch selbst: Lesen Sie den Entwurf ganz und notieren Sie Fragen.

• Kaufpreis und Fälligkeit, oft gekoppelt an die Mitteilung des Notars
• Übergabetag: ab dann gehören Nutzungen und Lasten dem Käufer
• Lastenfreistellung: welche Grundschulden gelöscht werden
• Rechte des Käufers bei Mängeln: ein Ausschluss gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel (§ 444 BGB)
• Bei vermieteten Wohnungen: Mietverhältnis, Kaution und Abrechnung

Was passiert beim Notartermin und danach bis zur Zahlung?

Beim Notartermin wird der Vertrag beurkundet; danach arbeitet der Notar die Bedingungen für die Zahlung ab. Im Termin soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen und sie „über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren“ (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Fragen Sie nach, wenn etwas unklar ist; dafür ist der Termin da.

Danach beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch des Käufers, sodass spätere Verfügungen über die Immobilie ihn nicht vereiteln können (§ 883 BGB). Bei Häusern und Grundstücken holt er das Zeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht ein (§ 28 BauGB); ohne diesen Nachweis wird der Käufer nicht eingetragen. Bei Wohnungen kann die Zustimmung des Verwalters nötig sein, wenn die Gemeinschaftsordnung sie verlangt; ohne sie ist der Vertrag unwirksam, solange sie fehlt (§ 12 Abs. 3 WEG).

Sobald alles vorliegt, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit mit. Ist Ihre Immobilie noch belastet, kann der Vertrag vorsehen, dass der Käufer aus dem Kaufpreis zuerst Ihre Bank ablöst und den Rest an Sie zahlt. Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt für die Grunderwerbsteuer an, seit dem 1. Oktober 2026 elektronisch (Finanzverwaltung NRW), und schickt eine Abschrift an den Gutachterausschuss für dessen Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB).

Wann wechseln Besitz, Nutzen und Lasten, und wie läuft die Übergabe?

Mit der Übergabe gehen Nutzungen und Lasten auf den Käufer über, ebenso die Gefahr zufälliger Schäden (§ 446 BGB). Den Tag legt der Kaufvertrag fest; sinnvoll ist ein Tag nach Eingang des Kaufpreises. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Umschreibung im Grundbuch, die einige Zeit nach der Übergabe folgen kann.

Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest, das beide unterschreiben: Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung, Zahl der Schlüssel, mitverkaufte Gegenstände, sichtbare Schäden. Den Energieausweis übergeben Sie spätestens jetzt, denn das Gesetz verlangt die Übergabe unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags (§ 80 Abs. 4 GModG). Bei einer Eigentumswohnung informieren Sie den Verwalter über den Wechsel.

Was übernimmt ein Makler in diesem Ablauf?

Ein Makler übernimmt die Arbeit zwischen Ihrem Entschluss und dem Notartermin: Unterlagen beschaffen, Preis vorschlagen, Exposé und Anzeige mit den Pflichtangaben erstellen, Besichtigungen führen, Interessenten prüfen und den Notar mit allen Informationen versorgen. Sie behalten jede Entscheidung, vom Angebotspreis bis zur Wahl des Käufers.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern braucht der Maklervertrag Textform (§ 656a BGB), und die Provision ist nach §§ 656c, 656d BGB zwischen den Seiten zu teilen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bezahlt wird nur bei Erfolg (§ 652 BGB). Was das in Euro bedeutet und welche Kosten sonst anfallen, steht unter Kosten beim Verkauf; welche Fristen ein Vorkaufsrecht auslöst, unter Vorkaufsrecht.

Quellen: § 311b BGB, § 17 Beurkundungsgesetz, § 444 BGB, § 446 BGB, § 448 BGB, § 883 BGB, § 28 BauGB, § 12 WEG, § 28 WEG, § 2 Geldwäschegesetz, § 10 Geldwäschegesetz, § 11 Geldwäschegesetz, § 79 GModG (früher GEG), § 80 GModG (früher GEG), Finanzverwaltung NRW, Grunderwerbsteuer, § 195 BauGB, § 652 BGB, § 656a BGB, BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.