Vermietete Wohnung verkaufen: was mit Mieter, Kaution und Miete passiert

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn Sie die Wohnung verkaufen?

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, nur der Vermieter wechselt. § 566 Abs. 1 BGB sagt: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, „so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“ (§ 566 BGB). Ein neuer Mietvertrag oder eine Unterschrift des Mieters ist dafür nicht nötig.

Eigentümer wird der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch. Die Miete steht ihm nach der Grundregel des Kaufrechts schon ab der Übergabe zu, denn von da an gebühren ihm die Nutzungen und er trägt die Lasten (§ 446 BGB). Den genauen Stichtag legt der Kaufvertrag fest. Schreiben Sie dem Mieter danach gemeinsam mit dem Käufer, ab wann er an wen zahlt.

Eine Pflicht bleibt bei Ihnen: Erfüllt der Käufer seine Pflichten als Vermieter nicht, haften Sie dem Mieter „wie ein Bürge“, bis der Mieter nach Mitteilung über den Eigentümerwechsel nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Deshalb lohnt sich eine schriftliche Mitteilung an den Mieter mit Datum.

Was geschieht mit der Mietkaution?

Die Kaution geht mit dem Mietvertrag auf den Käufer über. Nach § 566a Satz 1 BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein, die der Mieter geleistet hat (§ 566a BGB).

Für Sie als Verkäufer ist Satz 2 wichtig: Kann der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Kaution vom Käufer nicht zurückbekommen, bleiben Sie zur Rückzahlung verpflichtet. Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar an den Käufer, zum Beispiel durch Umschreibung des Kautionskontos oder Überweisung mit Verwendungszweck, und halten Sie das im Übergabeprotokoll fest.

• Höhe und Anlageform der Kaution belegen (Kontoauszug, Sparbuch, Bürgschaft)
• Übertragung im Kaufvertrag regeln und bei der Übergabe dokumentieren
• Mieter schriftlich über den Wechsel informieren, mit Datum und neuer Bankverbindung
• Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr: wer rechnet ab, wer erstattet? Im Vertrag festlegen

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, und wann darf der Käufer kündigen?

Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn seine Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll (§ 577 BGB). Dann darf er binnen zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen kaufen. Einzelheiten stehen auf der Seite Vorkaufsrecht von Stadt und Mieter.

Für den Käufer gilt in diesem Fall außerdem eine Kündigungssperre. Auf Eigenbedarf oder die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kann er sich bundesweit erst drei Jahre nach dem Erwerb berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder dürfen die Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Nordrhein-Westfalen hat das getan: Nach § 1 Abs. 2 Satz 2 der Mieterschutzverordnung NRW beträgt die Frist acht Jahre, und Düsseldorf steht als Nr. 13 in der Anlage der Verordnung (Mieterschutzverordnung NRW). Die Verordnung gilt seit dem 1. März 2025 und tritt mit Ablauf des 28. Februar 2030 außer Kraft. Wurde die Wohnung schon vor dem 1. März 2025 umgewandelt und verkauft, gilt die Vorgängerverordnung vom 9. Juni 2020 weiter; welche Frist dann zählt, prüft der Notar im Einzelfall.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Käufer, die selbst einziehen wollen, können bei einer umgewandelten Wohnung lange nicht kündigen. Sagen Sie das offen im Exposé, dann sprechen Sie die richtigen Käufer an.

Wer kauft eine vermietete Wohnung, und wie entsteht der Preis?

Eine vermietete Wohnung kaufen vor allem Menschen, die vermieten wollen, und solche, die später selbst einziehen möchten. Kapitalanleger rechnen mit der Miete, Selbstnutzer mit dem Zeitpunkt, ab dem sie die Wohnung nutzen können. Beide Gruppen wollen dieselben Unterlagen sehen, gewichten sie aber unterschiedlich.

In der Wertermittlung spielt deshalb der Ertrag eine größere Rolle als bei einer leeren Wohnung. Das Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung geht von „marktüblich erzielbaren Erträgen“ aus; der jährliche Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten (§§ 27, 31, 32 ImmoWertV).

Für Düsseldorf nennt der Gutachterausschuss Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen als Richtwerte zwischen 2,0 und 2,3 Prozent, je nach Baujahresgruppe (Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, S. 54). Mit diesem Satz wird der Reinertrag in einen Wert umgerechnet. Wie Ihre Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete liegt, zeigt der aktuelle Düsseldorfer Mietspiegel, gültig ab 1. August 2026, den Haus und Grund und der Mieterverein herausgeben (Mietspiegel Düsseldorf 2026).

Unsere Einschätzung des Angebotspreises ist eine Markteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Wenn Sie ein Gutachten brauchen, etwa für eine Erbauseinandersetzung, sagen wir Ihnen das.

Welche Unterlagen brauchen Käufer einer vermieteten Wohnung?

Käufer brauchen alles, was den Mietvertrag und die Eigentümergemeinschaft beschreibt. Je vollständiger die Akte zu Beginn ist, desto weniger Rückfragen kommen später von Käufern und Banken.

• Mietvertrag mit allen Nachträgen, Mieterhöhungen und Schriftverkehr zu offenen Punkten
• Nachweis über die Mietkaution und die letzten Nebenkostenabrechnungen
• Bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Energieausweis: Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt (§ 80 Abs. 4 GModG, früher GEG)
• Grundbuchauszug und Flurkarte

Besichtigungen stimmen Sie mit Ihrem Mieter ab. Wer ihn früh informiert und Termine bündelt, hat weniger Reibung und einen Mieter, der Käufern freundlich die Tür öffnet.

Was gilt steuerlich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig, und die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen greift bei einer vermieteten Wohnung nicht (§ 23 EStG). Abschreibungen, die Sie während der Vermietung abgezogen haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Wer mehrere Wohnungen verkauft, sollte die Drei-Objekt-Grenze kennen; Wohnungen, die mindestens zehn Jahre vermietet waren, bleiben nach Auffassung der Finanzverwaltung grundsätzlich in der privaten Vermögensverwaltung. Alles dazu steht unter Steuer beim Wohnungsverkauf; den Weg zum Notar zeigt Immobilien verkaufen in Düsseldorf. Steuerfragen im Einzelfall beantwortet Ihr Steuerberater.

Quellen: § 446 BGB, § 566 BGB, § 566a BGB, § 577 BGB, § 577a BGB, Mieterschutzverordnung NRW, § 27 ImmoWertV, § 194 BauGB, Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, Mietspiegel Düsseldorf, gültig ab 01.08.2026 (Haus und Grund, Mieterverein), § 28 WEG, § 80 GModG (früher GEG), § 23 EStG. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.